€650.000Anno 1
€750.000Anno 2
€840.000Anno 3
Pescheria · Agosto 2026
Porta Venezia · Via Spallanzani 6
SEEFOOD
pescheria
Boutique del pescato su ~40 m²: banco a muro, lab dietro, delivery già attivo e dettaglio di zona. Numeri costruiti sul negozio.
Documento riservato. Business plan v2.9 · Via Spallanzani 6 · pescheria boutique · CAPEX e OpEx bottom-up sul footprint. Costi = riferimenti di mercato, da chiudere con preventivi.
Sintesi
Il progetto in numeri
Delivery già attivo (~€250k) + dettaglio negozio (~22 scontrini/giorno × €60 ≈ €400k). EBITDA = risultato operativo prima del canone variabile.
52%Anno 1
53%Anno 2
54%Anno 3
€67.000Anno 1
€114.000Anno 2
€170.000Anno 3
38%delivery
62%dettaglio
Per il cliente
- Pesce selezionato; consiglio al banco
- Sfilettatura fuori vista, prodotto che torna pulito in vendita
- Vetrina refrigerata: piatti semi-pronti da asporto
- Ingresso proprio su via, vetrina e Live Counter
- QR cassa + sito · ritiro o delivery
Per il business
- Un brand, un team, un locale (~40 m²)
- Lab e cella fuori vista; sala vendita pulita
- Base delivery già attiva (~€250k/anno) all’apertura
- Investimento all-in €108k · hard €89k senza cassa
Il progetto
Pescheria boutique
SEEFOOD a Spallanzani è una pescheria di fascia alta su Via Spallanzani 6: ingresso proprio, banco a muro su ghiaccio, vetrina refrigerata per piatti semi-pronti (asporto, non gastronomia da tavolo), commerciali davanti al cliente, laboratorio e cella dietro.
Servizi già in pianta, con adeguamenti mirati sugli impianti. Il budget va su arredi, attrezzature food e digitale del negozio.
Estetica Milano Liberty × New York industrial: pavimento in gres porcellanato nero effetto marmo, rivestimenti scuri, ottone. Metratura di lavoro: ~38–42 m² netti.
- Ingresso proprio · banco a muro
- Vetrina semi-pronti refrigerata
- Lab + cella alluminio due ante
- Bilance sospese · Live Counter
- QR / cassa / sito vetrina
- Delivery portato day-one
Layout e materiali
Spazio vendita
- Banco a muro su ghiaccio
- Vetrina semi-pronti (asporto)
- Staff davanti al cliente
- Cassa vicino all’ingresso
- Live Counter sul banco
Dietro
- Lab sfilettatura
- Cella alluminio 2 ante
- Flusso ingresso → lab → banco
- Servizi dipendenti
Materiali: nero, ottone, gres nero effetto marmo.
Distribuzione spazi
Visione 3D di progetto
Modello navigabile in scala: gres scuro, ottone, banco su ghiaccio, lab e cella. Circa 40 m² netti.
Regole di layout
- Facciata: ingresso su via · vetrina · brand SEEFOOD · LED sotto arco
- Pescheria: banco a muro su ghiaccio · vetrina isola semi-pronti in centro sala (stesso tipo del BP completo, al posto del banchetto verdure) · commerciali davanti · bilance e cam sospese · Live Counter · mobiletto imballaggio
- Lab: dietro la vendita · sfilettatura / vasche · cella a due ante (apertura libera) · merce dall’ingresso su via (prima dell’apertura) → lab → cella → banco
- Servizi: spogliatoio + bagno dipendenti · macchina ghiaccio in spogliatoio (parete ovest, sopra la porta dal lab) · nessun passaggio clienti attraverso il laboratorio
Gli spazi
Come si vive il locale
Tre ambienti: ingresso, banco vendita, laboratorio.
01
Ingresso
Arco su via, vetrina, banco subito a destra.
Gres nero, ottone, pesce sul ghiaccio. Brand SEEFOOD a muro, cassa vicino all’ingresso.
- Arredo
- Telaio nero e ottone · LED · brand a muro · cassa nera
- Attrezzature
- Porta 80 · POS · Live Counter sul banco
02
Pescheria
Banco a muro su ghiaccio · vetrina isola semi-pronti · Live Counter.
Banco attaccato al muro, commerciali davanti al cliente. In centro sala, al posto del banchetto verdure: vetrina isola alta (110×50, h 190), parallela al muro comune e centrata tra cassa e lab. Prep in lab, non cucina da tavolo.
- Arredo
- Banco cladding nero/marmo + vetro · cassa · mobiletto imballaggio
- Attrezzature
- Banco ~250 su ghiaccio · 1 vetrina isola 110×50 h 190 (parallela al muro, centrata) · 2 bilance sospese · cam sospese · Live Counter · POS
03
Laboratorio e cella
Sfilettatura · cella alluminio a due ante · lavandino.
Dietro la vendita: sfilettatura, cella, lavandino. Merce dall’ingresso su via, poi lab → cella → banco.
- Arredo
- Tavoli acciaio · taglieri · barra coltelli · scaffali · gres continuo
- Attrezzature
- Cella ~160×90 · vasche · lavandino professionale · macchina ghiaccio in spogliatoio (parete ovest, nord)
Identità visiva
Brand & materiali
Brand: SEEFOOD, la boutique del pescato.
Palette
- Nero · #080a0d
- Oro · #c4a574
- Ottone · #8b7355
- Avorio · #e2d4b8
- Bordeaux · #4a2828
- Verde bosco · #1e3a32
Tipografia
Cormorant Garamond
Outfit
Titoli in Cormorant Garamond; corpo, UI e listini in Outfit.
Touchpoint
- Insegna e vetrina · fascette nero/ottone
- Listino carta e digitale (QR)
- Sito vetrina + acquisto pesce
- Packaging asporto scuro
- Divisa nero · grembiule cuoio
- QR tracciabilità
Packaging e divisa
Scatole rigide scure, carta velina, fascetta. Staff in nero, grembiule in cuoio. Stesso linguaggio su listino, QR e Live Counter.
Budget identità pre-lancio: €2.000. Software e hardware Live/POS nel CAPEX digitale.
Operatività
Giornata e flussi
Aperto mar–sab 8:00–13:00 e 16:30–19:30. Chiuso lunedì e domenica. Ordini presi oggi per consegna il giorno lavorativo successivo.
Merce
Arrivo dall’ingresso su via · lab · stoccaggio in cella · prep ordini del giorno.
Apertura
Banco, ghiaccio, vetrina semi-pronti · preparazione ordini · sito / WhatsApp.
Lab pieno
Sfilettatura, prep semi-pronti · inizio consegne · dettaglio in sala.
Pausa
Chiusura pomeridiana · sanifica e riallestimento.
Riapertura
Dettaglio · ordini per il giorno dopo · consegne residue.
Chiusura
Stop vendita · impresa di pulizia · reset per il giorno dopo.
Flussi di servizio
Dettaglio, QR, delivery
Dettaglio pesce
Scelta al banco (fresco o semi-pronti in vetrina) → peso / pezzo → lab se serve (pulizia/filetto) → imballaggio / consegna. Ordini oggi, consegne di regola domani.
QR / sito / cassa
Ordine in negozio o dal sito → stessa cassa. Ritiro o delivery.
Delivery portato
Portafoglio già attivo migrato all’apertura, listino fascia alta, ordini ricorrenti.
Mix canali Anno 1
Offerta
Carta indicativa
Prezzi IVA inclusa · fascia boutique · vendita al peso, niente porzioni a prezzo fisso.
Clienti e zona
Porta Venezia
All’apertura: delivery già attivo ~€250.000/anno + dettaglio negozio ~€400.000/anno (~22 scontrini/giorno × €60). Target 30 scontrini come scenario alto, non caso base.
Delivery
~€250k/anno già in essere · listino fascia alta · ordini ricorrenti.
DeliveryResidenti
Dettaglio in negozio · stessa fascia boutique.
DettaglioProfessionisti
Acquisto veloce al banco · ritiro o consegna giorno dopo.
DettaglioFoodies
Pescato premium, tagli, crostacei · consiglio e ripetizione.
PremiumGap di zona
| Offerta oggi | Manca | SEEFOOD |
|---|---|---|
| Pescheria storica di zona | digitale / delivery curato | + brand boutique + base attiva |
| E-commerce pesce | presenza fisica / lab | + banco + sfilettatura |
| Ristoranti pesce | velocità / asporto fresco | + dettaglio + consegna |
Struttura
Modello e team
Proprietario = muri + allestimento. Operatore = gestione quotidiana. Canone di locazione + canone variabile da contratto.
Immobile / investitore
- Investimento iniziale su allestimento e titoli
- Riscossione canone di locazione + canone variabile
- Nessun ruolo operativo quotidiano
Società operativa
- Gestione quotidiana pescheria + delivery
- Cassa e scontrino al cliente finale
- COGS, personale, utenze a carico dell’operatore
Economia per l’immobile
Canone di locazione €1.850/mese (~€22.200/anno). Extra oltre affitto, solo su EBITDA positivo: 15% sui primi €50k, 6% sopra. L’extra non supera €12.000/anno (rendimento sull’allestimento ~€89k). Niente minimo: anno in perdita, extra = €0. L’upside del banco resta all’operatore.
- Anno 1: €22,2k + €9k ≈ €31k
- Anno 2: €22,2k + €11k ≈ €33k
- Anno 3: €22,2k + €12k ≈ €34k (scaglioni ~€15k → si ferma a €12k)
Vie secondarie Porta Venezia / Spallanzani (escluso C.so Buenos Aires) ≈ €35–40/m²/mese → ~€1.400–1.600 su 40 m². Ipotesi BP €1.850/mese (€46/m²), fascia alta.
Perché no % sul fatturato
Su ricavi Anno 1 ~€650.000, un 25% sul fatturato sono ~€163.000 — più del doppio dell’EBITDA (~€67k). Il proprietario verrebbe pagato prima di pesce, personale e utenze. L’affitto paga i muri; l’extra è una quota dell’utile, non di ogni scontrino.
| Schema | Extra oltre affitto | Totale A1 con canone | Esito |
|---|---|---|---|
| Solo canone | €0 | ~€22k | Sostenibile, niente ritorno sull’allestimento |
| 25% su fatturato | ~€163k | ~€185k | No — più dell’intero EBITDA |
| 5% su fatturato | ~€33k | ~€55k | No — extra già sopra un anno a regime |
| Proposta di lavoro | 15% / 6% su EBITDA positivo · extra A1–A3 ~€9k / €11k / €12k · max €12k · no minimo | ~€31k | Sì — l’operatore tiene la crescita |
Team
Organigramma
~4,7 FTE a regime · media Anno 1 ~4,4 FTE. Primi 6 mesi: 1 solo commerciale; da mese 7 copertura piena.
Direzione operativa
1,0 · €56.000 l.a. (≈ €2,4–2,6k netti/mese su 14 mens.) · POS / chiusure
1,0 · €56.000 l.a. (≈ €2,4–2,6k netti/mese su 14 mens.) · POS / chiusure
Commerciali banco + LiveMesi 1–6: 1 persona · mesi 7–12: copertura piena · costo A1 ~€46.000 (regime €58.000) · ≈ €1,8–2,0k netti/mese
Pulizia / sfilettatura3 persone · pieno mattina / 1 pomeriggio · ~2,1 FTE · €84.000 · ≈ €1,5k netti/mese
Personale Anno 1 (lordo azienda): ~€186.000. A regime da Anno 2: ~€198.000.
Piano finanziario
Ricavi, costi, investimento
Conto costruito sul negozio (~40 m²). EBITDA operativo prima del canone variabile. Costi = medie di mercato.
Mix ricavi Anno 1 (~€650k)
| Canale | Logica | Ricavi | Mix |
|---|---|---|---|
| Delivery | portafoglio già attivo | €250.000 | 38% |
| Dettaglio negozio | ~22 scontrini/giorno × €60 · fresco + semi-pronti in vetrina | €400.000 | 62% |
| Totale Anno 1 | €650.000 | 100% |
Ponte EBITDA A1: margine 52% (~€338k) − personale ~€186k − canone ~€22,2k − OpEx ~€63k ≈ +€67k.
A2–A3: ricavi €750k / €840k (A2 ~25 scontrini/g × €65; A3 ~28 × €68) · margine 53–54% · personale a regime €198k · canone €22,2k · OpEx €63k → EBITDA ~€114k / ~€170k. Trenta scontrini/g resta scenario alto, non il caso base.
Costi Anno 1
Personale, canone di locazione e OpEx. Dimensionato su ~40 m². Totale ~€22.600/mese, €271.300/anno. Canone variabile fuori (su EBITDA). Delivery inclusa nel listino.
Personale
€15.500/mese · €186.000- Direzione / cassa€4.6671 FTE · ~€56k l.a. (≈ €2,4–2,6k netti/mese su 14 mens.)
- Commerciali banco + Live€3.833ramp-up A1 · target ~€1,8k netti/mese
- Pulizia / sfilettatura€7.000~2,1 FTE · target ~€1,5k netti/mese
Canone di locazione
€1.850/mese · €22.200- Canone di locazione€1.850ipotesi BP · €46/m²
- Canone variabilesu EBITDAfuori da questo conto
Utenze e ambiente
€1.150/mese · €13.800- Elettricità€800banco, vetrina, cella, ghiaccio, luci
- Acqua e scarichi€160lab + pulizie
- Gas / climatizzazione€40
- Rifiuti€150urbano + organico ittico
Consumabili
€720/mese · €8.640- Packaging vendita€540vaschette, carta, shopper, ghiaccio
- Igiene HACCP€100
- Etichette / cancelleria€80
Servizi e pagamenti
€2.910/mese · €34.920- Commissioni POS€350
- Assicurazioni€180
- Manutenzione freddo€180
- Impresa di pulizia€400chiusura serale, 5 giorni
- Contabilità / HACCP€240
- Consulente del lavoro€180paghe · 4,4 FTE
- Fibra / telefono / allarme€100
- Logistica consegne€1.200NLT diesel frigo ~€800 + gasolio ~€400 · 40.000 km/anno
- Area C€80ogni mar–ven in centro · €4,50 · sabato gratis
Commerciale e stabile
€480/mese · €5.760- Marketing zona€220
- Spese condominiali€140
- Piccole riparazioni / varie€120
Di cui OpEx operativo
€5.260/mese · €63.100/anno
Totale costi A1
€22.608/mese · €271.300/anno
Non include COGS (nel margine 52%) né il canone variabile. Importi in box = mensili. A regime (A2) il personale sale a €198k → fissi ~€23.600/mese.
Scenario downside (stress), Anno 1
Se delivery ~€220k e dettaglio in ramp-up ~€180k: TO ≈ €400k → EBITDA ≈ −€59–63k (stessi costi fissi). Per questo fondo cassa €19k + linea backup €10–15k.
Investimento: €108.400
Conto bottom-up sul negozio (~40 m²): opere di adeguamento, kit banco/lab, vetrina semi-pronti, stack digitale (sito + QR/cassa + Live/POS), avvio con cassa ~1 mese di fissi. Hard CAPEX €89.400 + fondo cassa €19.000. Da chiudere con preventivi.
Opere e impianti
€15.500- Impianto elettrico€5.000adeguamento carichi freddo
- Impianto idrico€2.500lab / scarichi
- Aspirazione / estrazione lab€2.000
- Pavimento gres€4.000~40 m²
- Rivestimenti zone umide€2.000
Pescheria e lab
€26.000- Banco pesce 250€7.000
- Vetrina semi-pronti€2.000isola 110×50 · h 190 · parallela al muro
- Bilance€1.500
- Cladding banco€2.000
- Cella / armadio 2 ante€3.500
- Frigo / armadi lab€3.000
- Macchina ghiaccio€1.500
- Sfilettatura / vasche€5.500
Digitale
€22.000- Software: sito€5.000vetrina + ordini pesce
- Software: gestionale QR/cassa€8.000cassa, QR, delivery
- Software: Live + pagamenti€5.000streaming banco + gateway
- Hardware cam Live€1.500
- Hardware POS€1.500
- Hardware stampanti€1.000
Avvio e liquidità
€44.900- SCIA / ATS / tecnico / legale€3.500
- Brand (pack, divisa)€2.000
- Deposito cauzionale€5.500~3 × €1.850
- Stock fresco€8.000banco 4–6 gg + prima mise semi-pronti
- Imprevisti (~8%)€6.900buffer su allestimento (senza cassa)
- Fondo cassa operativo€19.000~1 mese di fissi (~€21,4k A1)
Totale investimento all-in
€108.400
Fonti ordine di grandezza: listini banchi/celle/ghiaccio; vetrina isola semi-pronti 110×50 h 190 ~€2k (stesso tipo isole centro sala del BP completo; lì 4 isole = €4k). Digitale €22k = setup software €18k + hardware Live/POS/stampanti €4k. Preventivi reali sostituiscono queste stime.
Pareggio
- Costi fissi medi / mese (regime)
- ~€23.600
- Margine lordo netto
- 52–54%
- Incasso mensile di pareggio
- ~€44.000
- EBITDA ≥ 0
- Anno 1 (caso base)
- Ricavi medi Anno 3
- ~€70k / mese
Ipotesi chiave
- Delivery già attivo ~€250k/anno migrato all’apertura
- Dettaglio negozio ~22 scontrini/giorno × €60 (~€400k A1; A2–A3 ~25 / ~28 scontrini). Trenta scontrini/g = scenario alto
- Primi 6 mesi: 1 solo commerciale; da mese 7 copertura piena
- OpEx ~€5,3k/mese inclusa pulizia, NLT diesel frigo 40.000 km/anno, Area C e consulente del lavoro
- Canone di locazione €1.850/mese (€22.200/anno)
- Preventivi impresa da sostituire alle stime
Cassa Anno 1
Fondo operativo a €19.000 nell’envelope (~1 mese di fissi ~€21,4k). Con A1 in attivo (~€67k EBITDA) la cassa copre il ramp-up; linea €10–15.000 di backup resta prudenziale.
Subtotale allestimento e avvio (senza fondo cassa): €89.400.
Roadmap
Dal rilievo all’apertura
Chiusura layout −4 mesi
- Conferma pianta e arredi
- Preventivi banco, vetrina semi-pronti, cella, impianti
- Checklist titoli
- Chiusura canone di locazione + canone variabile (su EBITDA)
Cantiere −3 → 0
- Impianti, pavimenti, rivestimenti
- SCIA / ATS
- Ordine attrezzature + digitale
- Recruiting team
Apertura 1–6
- Soft opening
- Apertura pubblica
- Migrazione delivery
- QR / Live Counter / sito attivi
Regime 7–18
- Secondo commerciale · copertura piena banco
- Dettaglio a target
- Ottimizzazione mix e food cost
Rischi
Cosa può andare storto
| Rischio | Prob. | Impatto | Mitigazione |
|---|---|---|---|
| Volume dettaglio sotto i 22 scontrini/g | Media | Medio | Fondo cassa €19k · linea backup · disciplina costi |
| Ritardi titoli / ATS | Media | Alto | Pratiche subito · checklist |
| Perdita clienti in migrazione | Media | Alto | Comunicazione anticipata · continuità prodotto |
| % su fatturato troppo alta | Alta | Alto | % su EBITDA positivo, non sul fatturato |
| Dettaglio sotto target Y1 | Media | Medio | Caso base ~22 scontrini/g · downside da 14 scontrini già stressato · base delivery tiene |
| Spreco pesce | Media | Medio | Lab · vetrina semi-pronti · pre-ordini |
| Personale critico | Media | Alto | Recruiting anticipato |
Decisioni richieste
Prossimi passi
Layout e numeri sul negozio. Servono scelte su capitale, titoli e timeline.
- Layout: conferma pianta e arredi (banco, vetrina semi-pronti, lab, servizi)
- Budget: envelope €108.400 e priorità di spesa
- Titoli: SUAP, ATS, percorso conformità
- Contratto: canone + extra su EBITDA positivo a scaglioni (15%/6%, max €12k, no minimo; scartare % sul fatturato)
- Digitale: setup €18k + hardware Live/POS/stampanti €4k in CAPEX day-one
- Team: cassa + 1 commerciale (mesi 1–6) poi copertura piena + lab
- Timeline: soft opening entro la finestra concordata
SEEFOOD Spallanzani
Pescheria boutique. Numeri sul negozio.
Via Spallanzani 6: investimento €108k, ricavi A1–A3 ~€650k / €750k / €840k (delivery già attivo + dettaglio da ~22 scontrini/giorno). CAPEX e OpEx costruiti sul footprint ~40 m².
Business plan v2.9 · Agosto 2026 · Uso riservato